项目背景

金华山嘴头未来社区实施单元23.76公顷，拟改造小区建于20世纪70年代，拆迁建筑面积2万方，征收企业5家，涉及拆迁人数3103人，总受益人数约6700人。五洲管理作为此项目的全过程工程咨询单位，以打造山城融合的未来社区建设样板为目标，以建设浙中“山地大花园”为愿景，通过“一带两轴三界面四片区”的整体布局，打造宜居宜业的山城综合体。

从概念方案深化到实施方案编制单位确定，项目全过程咨询工作小组经受了极大的技术挑战，场地高差限制、安置户型满意度、山嘴头公园设计界面划分、场地内道路线型高度设计、运营方案反推等诸多问题纷至沓来，两家入围设计单位对于概念方案的深化优缺点共存，经过出具多轮方案深化意见及多次专家评审，五洲管理从总体构思布局、交通组织、建筑形态、特色与创新、方案可实施性、核心指标、九大场景等对两家设计单位进行了研究并提出参考意见。

优点：充分结合大黄山公园的自然资源优势，方案设计望山承水，引绿筑台。以公园主标高49米为住区的基本标高，实现住区与公园的无高差对接。利用地势特点，在浦江街沿线的2层裙房中，布置公共服务平台，为养老、养小、养家提供充足保障。

缺点：对项目场地高差的处理不完善，整体布局创意略显平庸，主体建筑物缺乏特色，地块标志性不够明显，九大场景整合度不高，对于未来社区理念表达不够突出，整体平台板下2层裙房中功能组织动静分区不明确，内部人行流线、车行流线混乱。

优点：总体布局形态均衡，建筑组群聚性强，九大场景功能集中，主轴清晰，建筑布局通透性较好；住宅区人行系统通过架空连廊相互连接，在南北两区形成内部环通的人行漫步系统；设计方案结合周边道路标高和基地特征，通过不同平台高差处理，围绕公共设施建造和布局，呼应大黄山公园地势，营造公园社区氛围。

缺点：南北地块住宅区缺少标志性入口，各级道路路口对于人流导入性较差，区域内商务办公体量需求是否满足市场需求有待商榷，丹溪路上盖大体量建筑权属问题需明确。

为充分发挥山嘴头地块生态轴与科技轴孪生共存的叠加优势，营造信息产业科技园区创新创业良好氛围，打造幸福和谐、绿色健康、低碳环保、宜居宜业的特色社区，作为“山嘴头”未来社区项目全过程咨询单位，五洲管理主动向上对接，通过项目工作小组近四个月的认真谋划，反复推敲，最终敲定2号设计单位实施方案并对方案中的缺点提出指导意见，最终协助项目实施单位及设计单位于2020年7月完成《金华经济开发区山嘴头社区实施方案》并顺利通过浙江省未来社区发展研究中心评估。

项目规划“四大亮点”

一是“山嘴头”未来社区正好处在互联网信息产业与玉泉溪生态生态走廊的叠合衍生区，创新了未来社区科技轴与生态轴“孪生共存”的建设模式；

二是充分利用大黄山公园山地地形，打造金华特色的底部架空、规划道路下穿、立体绿化融合的“山城一体”大花园，创新了丘陵地区城市更新模式，为浙中地区山地城市融合提供了样板；

三是山城综合体底部架空的复式公交接驳，在非轨道交通地区创新采用复式公交接驳复合开发模式；

四是充分利用和发挥开发区特色的互联网娱乐、信息技术服务等新兴产业业态构建的数字经济创新创业氛围和绿色宜居环境，用宜居环境吸引人才，用优势产业盘活社区，创新了未来社区宜居宜业可持续发展模式。

项目规划“四大聚焦”

规划单元形成“一带、双核、三轴、四心、六片区”规划结构，构筑未来社区辐射式、多层次的智能管控模式。

一是聚焦社区“数字化交往空间”，以城市绿谷—玉泉溪景观公园为纽带，打造“城市—绿谷—交通”的智慧邻里双核心。核心集成了新能源公交首末站综合服务中心以及智慧邻里中心，探索大疏大密的复合开发；植入了数据中心、智慧交通、共享汽车、社区客厅、社区大学、创客中心、社区商业、垂直物流等多种业态与活动 ，将成为社区与城市共享型的公共中心。

二是聚焦垂直交通轴、社区生活轴和绿色健康轴三条轴线，沿线布置过街天桥、公交BRT、智慧商业、无人超市、健康游步道等设施，营造无处不在的邻里健康共享空间。

三是聚焦社区“交通脉络”，打造四大交通副中心。利用互联互通的分级公共交通技术，形成“生活—创业—教育”服务节点；围绕公共交通创建人口密度更高的混合用途中心，设计便利的步行和骑行线路，联通公交站点和生活、创业、教育三大社区版块，构建高效、便利、安全的交通脉络。

四是聚焦社区“业态功能”，打造“高品质-人性化”共享六片区。邻里中心整合现代商业、创业空间和社区公共服务；邻里集市整合社区礼堂、共享厨房、室内净菜场等社区商业。同时，作为装配式建筑、一体化装修、垂直绿化、屋顶花园、零碳技术等多技术集成的创新示范点，为全面推广打造标杆。

全过程咨询助力实施方案因地制宜

（一）明确项目定位 

山嘴头未来社区定位为“水韵江南·数创智城”，围绕“一湖一溪”打造乐创居住交往空间，以湖海塘为核心构建中央创新区（CID），打造环湖海塘人工智能城市实践区、G60科创走廊战略支点。项目区块资源禀赋，采用建筑退台、天际线塑造、社区服务串联等构成因素，重点打造健康、创业、教育等场景，结合玉泉溪景观公园，全力把山嘴头未来社区建设成为具有归属感、舒适感、未来感的新型城市功能单元。

（二）科学深究复合功能  

根据未来社区“139”系统设计内涵要求，结合市场调研情况，项目实施方案对规划单元的现状及周边商业、交通、配套等提供了社区规划功能织补方案，将婺剧广场、八婺讲堂、邻里广场等地方特色文化元素融入场景设计中，增加邻里中心的场景复合性；净菜市场和农贸市场布局，重视打造“烟火气”；通过设置人才公寓北侧公共绿地、连廊、过街天桥、连廊雨棚等交通设施，体现了未来社区综合交通开发理念和功能复合、用地混合的基本要求。

（三）做实运营空间需求

通过上位规划研究、项目限制性要素分析、国有和集体征迁数据表分析、公共服务设施和市政基础设施确定依据，详细落实商业、交通、基础配套、便民服务等九大场景所需物理空间，综合打造喷泉广场、运动广场、滨水公园等户外休闲健身场所，串联滨水界面提升场景空间落位的便捷性与合理性，部分节点设置连廊雨棚，提升居民生活便利性，公交首末站保留结合邻里中心设置，符合整体规划以及居民公共交通出行的便捷性和合理性。

金华山嘴头社区优化方案编制经验启示

（一）重视项目选址

未来社区作为省重点建设工程项目，与城市发展有着密切的关系。项目建设的前期工作必须与城市规划工作相结合，是保证项目建设顺利进行，并取得良好的经济效益、社会效益和环境效益的重要条件。选址内部地形条件、人口结构，选址外部城市配套、区位能级等构成要素是未来社区场景指标能否落地的关键，同样也是项目后期运营成功的基本要求。

（二）尊重民生反馈  

没有调查，就没有发言权，更没有决策权。山嘴头社区在前期方案设计阶段进行了多次社会调研及原住民意见征求工作，通过征求社会群众及原住民的想法，认真听取各方面的意见建议，解剖问题，分析问题，落实需求，及时调整方案布局，增加婺剧广场、八婺讲堂等地方特色，完善场景面积。群众的参与不仅加快了拆迁工作的推进，更让山嘴头社区实施方案体现出更加多元化的活力。

（三）运营需求前置 

通过提前运营期资金平衡测算、居民需求反馈统计、运营方案数据复核等工作，合理优化方案设计，调整场景物理面积，落实约束性指标，为后期运营奠定了空间基础。