随着未来社区建设的不断推进，未来社区“以终为始”的运营理念愈发深入人心。为避免因场景空间布局不合理导致空间利用率低、运营收益弱，项目必须从实践运营的角度做好场景空间布局，才能保障未来社区运营期间场景系统功能的落实。结合未来社区九大场景系统的使用需求和特点，五洲管理对此进行了专项研究，深入分析了场景空间布局的内涵及其重要性，提出场景空间布局的基本原则和控制要点，借此探究基于未来社区整体运营下的场景空间布局。

早在春秋时期，老子在《道德经》中提到：“凿户牖以为室,当其无,有室之用,故有之以为利,无知以为用”。门窗及四壁所形成的房间只是“利”，内部无形空间才是“用”。在社区场景中建筑空间是容器，实现人的需求是空间的无形之用。未来社区场景空间布局正是将视角从关注建筑本身转变到关注人的需求，通过创新空间资源开发思路，切实推动未来社区内部人与人、人与物、人与环境之间的沟通交流，促进未来社区建设运营的可持续发展。因此，以需求为导向的场景空间布局是提升社区运营能力的基础要素。

未来社区基础物业产生的支出需要从社区商业运营和增值服务收益来平衡。场景空间布局时关注和思考运营服务辐射范围、人气聚集能力、社区运营收入，保障基础物业零收费以实现成本覆盖。

九大场景以居民满意度为最终评判因素。前期空间布局需要关注和思考人们的需求、喜好及是否有足够开放的空间供居民使用，做好场景空间布局满足未来社区内涵要求，提升居民满意度。

优化场景空间布局，提供满足全龄段居民所需的各项公共与生活服务，有利于激发场景空间的运营活力，满足人们的需求，提高空间的利用率，为未来社区的可持续发展提供优质空间、更多场景服务，让社区活起来。

场景空间布局在满足相关的规范、标准等要求外，还需要遵守以下原则：

符合总体规划要求  

场景空间是未来社区的组成部分，单个空间应符合总体规划提出的要求。空间布局还要充分考虑与周围环境的关系，例如室内外空间组合、室外交通流线，公园绿化等与拟布局空间的关系。

满足未来社区场景要求  

场景空间布局为人们的生活、工作、休憩、活动创造良好的空间，满足人们美好生活的向往，是场景空间布局的首要任务。场景空间注重人性化整体布局，配置相关设施，满足未来社区场景要求，例如合理安排厕所及楼梯的位置、大小，采光和通风要好，其次不影响周围学生公寓的生活质量。

具有良好的经济效益  

未来社区除基础物业零收费，还有公益性的基础服务，需要大量的人力、物力及资金投入。只有重视开发建设及运营的客观规律，才能实现项目资金平衡。承载惠民性质的场景空间，按需求就近布局，公益设施与惠民设施相融合，降低运营成本，提高空间的经济效益。

提高空间与需求的契合度  

空间布局除了要满足每个功能空间的设计要求和方法，还需要分析每个场景之间的相互关系，从其复杂关系中找出场景空间的总体性与规律性，从而提高场景空间的利用率。场景空间的整体效果不仅需要做好场景空间布局，还需要结合运营要求对场景空间进一步优化，细化各个功能空间的内部布局，以保证物理空间与未来的业态需求最大限度契合。

实现九大场景系统功能  

目前各个未来社区场景系统普遍具有个性化、多样性、不可预见性等特点，就需要以实现九大场景系统功能为目标，以运营实际需求配置作为场景空间布局的决定因素，针对需要解决的问题开展相应的场景空间布局。其次，未来社区场景空间布局需要充分考虑后期运营的安全性、便利性，搭建社区居民交流往来的空间，提升社区生机活力。

提高空间利用率  

根据场景功能使用人群的特点与社区场地条件，因地制宜的进行场景空间布局，灵活利用场景空间，设置多功能的场景空间，提高空间利用率。

打造一个完整有序的，聚集各项优质民生服务的未来社区不仅需要考虑社区规划设计、功能分析、空间组合、结构形式等技术问题，还需要充分考虑场景内涵、需求趋势、运营能力及特点等。未来社区场景空间种类繁多，每个空间彼此独立，但运营期间其使用功能联系紧密，可以从交通流线、经济价值、功能要求、各个空间的内在关系、周边环境影响等方面优化场景空间布局。

未来社区内外交通引导着人们沿一定方向流动，直接影响了总图规划、建筑布局、功能分区、人流动线、空间布局。例如下图是办公楼四层，原设计作为商业使用，5层作为办公及人才公寓使用。而商业是一个多功能组合的空间，水平方向和垂直方向交通联动性强，为消费者提供明确的流动方向及消费目标，货物、消费者、办公、居住人群的交通流线避免干扰交叉，此处作为商业使用中间核心筒对5层以上交通影响大，核心筒阻挡了消费者视线，水平交通流动性弱，容易出现消费死角。双创空间比商业空间对交通流线的要求低，故此处建议优化为双创空间。

未来社区基础物业零收费，社区商业的盈利能力对运营期资金平衡起到决定性作用。下图所示位置位于社区道路与城市道路交叉口首层，处于拐角位置。原设计设置了400平方米的社区卫生服务站，拐角的位置人流量汇集，对外展示面积大作为商业其经济价值高，建议将该处用做商业，经济价值高，可增加运营期的现金收入。

场景功能与场景空间之间是有着密切的联系的，如果场景空间对场景功能的承载力弱，则不利于场景运营，无法有效为人们提供优质服务。优质的场景空间可以推动场景功能发展，二者之间是互相联系又相互发展的。例如下图原设计方案中商业（80平方米）建议优化为门厅。空间使用的要求不同，对空间大小及容量、位置有不同的要求，此处门厅是整幢楼的主要出入口，承载楼上人才公寓及办公人流出入，扩大门厅并设置休息区可为人流出入提供一个优质的疏散聚集空间，作为来访人员等候、简短接洽的场所。

未来社区场景空间种类多，每个空间运营使用彼此不互相孤立，而是具有某种内在的逻辑关系，这种联系直接影响了空间布局。空间布局时应综合考虑各个场景空间的内在联系，并将其安排在适宜的位置，形成合理的空间布局。如图原设计中非遗展厅与非遗体验空间有其他功能空间，而非遗体验空间中体验项目可以在非遗展示中体现，两者空间相辅相成，运营主体是同一人，社区服务大厅是为居民提供与生活密切相关的公共服务，故建议将非遗体验空间和社区服务大厅空间布局交换。

每个场景空间都处在自然与人文交汇的环境中，空间布局目的就在于为人民提供一个提供理想的生活、工作、休闲、运动的活动场所。周围环境对于场景空间是一种制约、促进、共生因数。场景空间布局时需要考虑与周围的环境融合，更好的发挥场景功能。如图，社区托育中心布局在幼儿园对面。

运营是未来社区的核心主线，而精准的场景空间布局是未来社区后期运营成功的关键因素。对此，在场景空间布局中，五洲管理结合九大场景落地的需求、社区自身场地条件及后期运营的使用特点，充分发挥未来社区全过程工程咨询服务的先发优势，全力保障场景系统打造和商业运营策划的落实，助力未来社区建设工作顺利推进。