引言

自2019年在浙江省政府工作报告首次提出“未来社区”概念以来，历时一年多建设试点工作如火如荼地开展，由“139”顶层设计所描绘下的未来社区正逐渐从设计图中走向现实，社会各界对这个充满想象的未来城市居民生活空间翘首以待。

未来社区建设价值的实现一方面需要建设者完成基础的空间打造，另一方面需要通过恰当的运营让静态建筑空间活起来，正如五洲管理未来社区专篇《以终为始 善作善成 | 以可持续运营为目标 打造高品质未来社区》中所指出的：“以人为本的运营是驱动未来社区持续发展的原动力，是未来社区的灵魂”。

而开发主体与运营主体合作模式的择优选择是未来社区项目在运营主体确定前的关键性准备工作，是有序开展运营工作的基本前提，是充分整合双方资源的有力手段，是未来社区实施过程中资金平衡难、场景运营难和运营风险高等核心问题的重要措施之一。对此，本文就以未来社区开发主体与运营主体的合作模式选择这一主题，开展专项分析阐述，以期激发未来社区从业人员的思考，达到抛砖引玉的效果。

运营合作模式选择的重要性

为了更好地指导运营合作模式选择工作的开展，并尽可能的使最终决策更契合实际项目运营需求，我们不妨先从未来社区运营特殊性的角度来思考一下：为什么我们需要重视未来社区开发主体与运营主体合作模式选择？

基于对未来社区运营工作的理解，本文拟从以下三个角度进行简要分析，以阐明未来社区运营特殊性所在，具体内容如下：

（1）未来社区的运营具有一定非功利性

在未来社区顶层设计中，政府期望通过 “三化九场景”的落地实现，为未来社区居民打造一个具有归属感、舒适感和未来感的新型城市功能单元，从而提升社区居民的生活品质。对此为落实这一建设目标，需要在运营框架中建立配套的监管机制，作为保障手段。

换句话说，未来社区运营已不是传统社区物业管理模式，在整个商业关系中除了集成商（开发主体）、提供商（运营主体）、需求方（社区居民）之外，还有一项由评价指标体系与申报方案要求构成的约束性框架。其中约束性框架充当了对开发主体与运营主体活动开展的行为准则，是未来社区幸福学堂、创业空间打造等部分非功利性内容得以实现的重要保障。

对此，在运营合作模式确立过程中应充分考虑约束性框架内容，重视对非功利性内容落地的保障机制建立。

（2）未来社区运营服务内容具有复杂性

未来社区的运营内容，除了传统物业管理所涵盖的行政事务管理、安全管理、环境管理等常规事项外，还应着重实现九大场景运营，其中涉及到健康、教育、创业、低碳、交通等多专业统筹、多要素共聚，场景间存在多样性、复杂性、交错性与关联性，场景相互融合且不同场景对运营的要求不同。对此如何将“三化九场景”的复杂功能体系落地是未来社区运营的一大难题，是开发主体与运营主体需要共同面对的运营风险。

另外目前市场上具备未来社区整体运营能力的潜在供应商并不多，专业的服务体系尚未健全，总体上形成了一个“问题难度高、服务体系不成熟，运营风险不可控”的困境，抑制了潜在运营主体参与项目的动力。

对此，在运营合作模式确立过程中应考虑风险控制问题，通过机制建立合理化分配运营风险，从而尽可能地调动潜在运营主体的积极性，借助市场化竞争的优势，加速市场成熟，提升运营服务质量。

（3）未来社区推行基本物业服务居民零付费

未来社区基本物业服务居民零付费是指开发主体要求运营主体为社区提供免费的保安、保绿、保洁、保修服务，由此产生的成本投入需要运营主体从商业运营和增值服务利润中摊销。此外，未来社区九大场景中还有众多非功利性配套服务，也必然拉高运营主体的投入成本。从项目整体的盈利空间来看，运营收益将受到了极大限制。

而作为市场化运作的运营服务商，项目所能带来的收益率是影响其参与该项目积极性的重要因素之一，同样针对未来社区运营项目，若项目的预估收益很低甚至，就很难吸引到优质运营主体的参与。

对此，在运营合作模式确立过程中需站在运营主体的角度，合理考虑运营主体的盈利空间，尽可能地达成一种合作共赢、互惠互利的平衡状态，为引进高品质运营合作商奠定基础。

未来社区不同运营合作模式分析

运营合作模式概述

1.运营合作模式的定义

未来社区开发主体与运营主体合作的三种模式：

酬金制：也称为顾问式，指在预收的运营服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给运营主体，其余全部用于运营服务合同约定的支出，结余或者不足均由开发主体享有或者承担的运营服务计费方式。

包干制：包干制是传统的收费形式，指由运营主体向开发主体支付固定收益，盈余或者亏损均由运营主体享有或者承担的运营服务计费方式。

合资公司制：指开发主体通过招标方式引入有实力的运营主体，共同投入资本成立项目公司，双方分别拥有部分股权，并共同分享利润、支出、风险及对该公司的控制权。

2.运营合作模式的选择

未来社区的运营周期较长，九大场景的落地涉及多专业统筹、多要素共聚，场景相互交融且不同场景对运营的要求不同。因此，选择一个合适的合作模式是保障项目良性运营的重要前提。未来社区运营合作模式的选择应结合项目特色亮点，梳理各大场景对运营的不同要求，通过系统化集成与统筹分析，选择适配度最高的合作模式，以解决多场景运营的复杂性与多样性，实现未来社区长期可持续运营。

运营合作模式优劣分析

1.酬金制

酬金制类似于东家雇保姆的结算方式，也就是“清包工”的做法，其计费方式实质为成本+酬金定价，预收的资金包括服务支出和运营主体应得的酬金，开发主体在整个运营中起主导作用，费用相对较低。

优势：酬金制的推行，可以更加有利地保护开发主体的利益，维护了开发主体的知情权，满足了开发主体要求运营主体进行财务公开的愿望，开发主体可以掌握充分的信息，并可以参与经营管理；同时也有利于促进运营主体的精细化管理，使开发主体的每一分钱都花得合情合理；整个招标谈判过程相对简单，开发主体便于操作。

劣势：酬金制的优势很明显，同时也是存在一些弊端的，如所有的风险都是开发主体承担；从运营主体角度看，则风险较低，易造成运营主体的积极性不高等问题。

2.包干制

包干制的计费方式实质为市场定价，费用的构成包括服务支出和运营主体应得的利润，在收费标准不变的情况下，服务成本与利润存在此消彼长的关系。服务成本如果提高，则意味着运营主体的利润将减少，也就是说成本增加带来的风险实际上是由运营主体独自来承担的。

优势：开发主体的收益固定，即收益权可以得到保障，风险主要由运营主体承担，管理对象单一。

劣势：采用同等收费标准，运营主体提供的服务项目越多、服务质量越高，需要支付的成本相应也就越高，利润就越少。这就使得运营主体往往采取降低服务水平、减少服务项目的方式赢取更高的利润，因此损害了业主的利益。长期以往下去，必然导致业主对服务质量对不满。如果单纯按照租金回报来定标，后续存在运营主体追求利益最大化的可能，开发主体对整体运营把控程度降低；可能存在小公司抢标的情况；超额收益无法分享。

3.合资公司制

合资公司是介于市场交易和兼并之间的一种企业组织形式，在资源互补的基础上，通过整合双方的核心资源形成一个新的利益共同体。

优势：该模式下，开发主体与运营主体可以发挥各自的优势，此协同效应有利于效率的提高，增进社会福利，经营稳妥，能充分保证业主的收益和主导权。

劣势：若开发主体由国有资本主导，则申报公司流程较繁琐；开发主体占大股，所有招采均需招投标，大大降低管理效率。

4.运营合作模式对比

三种运营合作模式的不同主要体现在：1.承担风险的主体不同；2.开发主体的监管权；3.开发主体的收益权；4.盈利的手段不同；5.产生的盈利效果不同。

运营合作模式优化建议

三种合作模式各有优劣势，适用于不同的条件与环境，需基于项目和开发主体的特点进行深度挖掘与梳理分析，最大限度明确各项商务和运营条款，选择适合项目可持续发展并确保高收益目标的合作模式。

对于三种运营合作模式存在的劣势，提出以下几点优化建议：

1.入围单位把控，评标办法设定。运营主体有天然的逐利性，为有效对开发主体权利加以保障，需构建未来社区运营期间标准化体系并制定与之配套的考核评估机制，对运营主体实施的整体质量进行量化考核评价。

2.引入考核机制，调动运营主体积极性。设立超额奖励：出租率、开业率超过80%（一次性奖励），租金收取率超过60%（每月分档奖励，年度结算），有奖励。

3.若成立合资公司，提前沟通成立公司相关程序，完善运营主体《招标文件》和《运营服务合同》，合理分配开发主体与运营主体的出资占比与权益划分细则。

4.明确收支项的公示渠道、程序、管理规范和退出机制，保障开发主体的监督管理权，并确保开发主体达到预期收益。

5.基于场景、项目与运营的复杂度，若单一的合作模式无法满足项目的良性发展时，可选择多种合作模式的组合形式，以确保运营的成功率。

结语

运营是未来社区建设价值实现的主通道，而开发主体与运营主体的合作模式选择又是运营工作开展的基石。对此在合作模式设计中，应充分考量项目自身特点，构建九大场景落地保障机制，挖掘整合双方资源优势，实现整体推动力量的最大化，合理分担运营风险，激发运营主体参与积极性。未来社区已来！五洲管理将与大家共同参与和见证改变城市与生活的未来社区建设新征程。