引言

未来社区是以人民美好生活向往为中心，聚焦人本化、生态化、数字化三维价值坐标，构建以未来邻里、教育、健康、创业、建筑、交通、低碳、服务、治理九大场景创新为重点的集成系统，打造有归属感、舒适感、未来感的新型城市功能单元。

未来社区的初衷是以提升居民的获得感、幸福感和安全感为核心目标，重点解决城市升级、需求升级、技术升级等方面问题。未来社区的根本是以人为出发点，其与传统房产开发的主要区别就在于从关注建筑本身转变为关注人的需求；从地方政府以依靠土地财政、负债经营方式转变为长周期可持续运营模式，实现从城市经营向城市运营的突破性转变。因此，运营是一条核心主线，其贯穿项目选址、项目定位、申报方案、实施方案、土地“带方案”出让、运营方案深化、施工图设计、运营招标、试运营后评估、验收命名等项目全生命周期。当前，未来社区的试点建设由于申报周期、运营认知、重视程度、设计理念等原因，在申报选址和实施方案编制阶段，容易忽视其可持续性运营的核心指导思想，存在运营滞后甚至忽视运营的现象，未能真正做到“以终为始”。前端运营策划和定位的准确性、实施方案阶段的运营设计的合理性，以及通过运营前置深化造血功能是未来社区项目可持续发展的关键。

目前，未来社区的申报方案和实施方案均由设计院主导，设计师更多考虑的是建筑本身的美观度和功能布局，对于运营的考虑还停留在概念阶段，在场景规模、空间落位、业态占比等方面，未能有效实现运营前置、充分基于未来社区全周期整体运行的有机关联性进行系统布局、深度考虑运营阶段的使用需求和可持续性。

未来社区运营的重要性

建筑空间是静态的，而身处其中的“人”的生活、情感、文化需求是发展的、流动的，而以人为本的运营是静态与动态的连接桥梁，是人与建筑融合的纽带，是驱动未来社区持续发展的原动力，是未来社区的灵魂。未来社区运营的核心是服务，而社区服务的主体是“人”， 伴随社会的发展、科技的不断创新和进步，“人”的需求在不断提升，社区服务也必须因地因时因人制宜，与时俱进做出创新调整，需要站在更高层面切实了解“人”，深度满足人所需的衣、食、住、行等各方面需求，而这一切需要通过不断创新的、可持续、人本化的运营来实现，这也是未来社区建设可持续的核心关键。因此，优质的运营能力是提高社区和城市的服务水平的基础和源泉。

冯省长在田川社区考察时指出，要重视运营管理，在未来社区的“三化九场景”落地中，必须体现人本化，留下足够的公共空间，在不增加群众生活成本的前提下，提供好公共服务，创新打造养老、托幼等一系列未来邻里的场景。在未来社区发展中，要妥善处理好投资运营和管理的关系，定位好政府企业各自的角色，建设阶段就要通盘考虑后期的运营。把未来社区打造成老百姓住得起、住得好、住得幸福的场所，真正体现未来社区的概念和初衷。

未来社区建设中与运营相关的十宗痛

目前，未来社区的建设推进过程中，在运营方面，实施主体、建设主体等各参与方还存在很多亟待解决的难点和痛点：

 痛点一   

未来社区是新事物，三化九场景运营的技术和管理尚没有成熟的经验可以参照，需要参与各方共同探索和创新。

痛点二   

未来社区建设期资金平衡难度大：商办比例大、自持比例高、空中连廊、空中绿化、架空层、灰空间占比大、数字化运营要求高，投入均较传统项目有所增加。

痛点三   

未来社区要实现“基本物业服务居民零付费”，运营期资金平衡难度大，增收节支任务重：物业服务成本是运营主体在运营阶段的主要支出，如何在不收取基本物业费的情况下，用经营性物业的收入来平衡运营的各项支出？这需要项目在申报、实施、运营等各阶段不断动态跟踪资金测算，并围绕资金平衡目标不断进行方案优化调整。

痛点四   

未来社区产业引进任务重，传统产业升级改造路径需突破：未来社区试点建设要以技术创新驱动产品创新，催生新的业态和模式。同时，以未来社区产业生态系统推动企业走出去，带动浙江传统行业升级改造。

痛点五   

未来社区建设参与主体多,运营统筹谋划的要求高：如何协调土地一级开发方、二级开发方、运营方（社区管理者、商业、办公的运营主体、九大场景的运营主体）、城投、房企、政府行业部门、行政管理者等各个参与方，来统筹谋划社区的运营，也是未来社区建设中需要前置考虑的重难点工作。

痛点六   

未来社区业态定位内容多，运营场景复杂：包含创业办公、酒店、人才公寓、商业（底商+盒子）、公益性展馆等。各个空间所服务的人群类别与特征有所不同，使得运营要求也具有很大的差异性。

痛点七   

未来社区住户构成复杂、运营需求多样：包含回迁居民、引进人才、商品房住户等，各类人群的生活、消费、创业等需求都需在未来社区的运营中提供相应服务。

痛点八   

具备未来社区全场景运营能力的主体稀缺：由于开发模式不同，未来社区的运营也可分为开发商自持运营和政府自持运营两种模式。虽然很多开发商在商业、办公、物业等领域内具有多年的积累和沉淀，但在九大场景运营领域“全面发展”的开发商几乎不存在；虽然具有政府背景的城投、交投与高铁等主体在土地一、二级开发方面非常有经验，但未来社区运营也是其面临的重难点。

痛点九   

未来社区运营商合同履约期长，履约影响因素多：运营合同期限一般十年起，板块规划、经济环境、人口流向等均会对运营产生较大影响，从而造成运营状况的不确定性。

痛点十   

未来社区三化九场景运营要求高：运营需要实现“通过验收——特色场景——打造亮点——标杆标准”几个层级的目标。前期的试点项目能否预期实现可持续运营，也是未来社区由试点实现大面积推广的关键点之一。

未来社区建设各阶段涉及运营的解决方案

01 选址和申报阶段的运营策划定位

未来社区要实现“基本物业服务居民零付费”，就需要有可持续的物业运营收入来平衡运营期的物业服务等各项支出，而运营收入与当地的城市规划、人口状况、政策导向、交通环境和项目自身情况等都息息相关。在项目选址和定位阶段，通过对当地人口流入流出、商业、产业、教育、医疗、康养、文化等领域开展深入细致的市场调研，并进行科学的分析研究，拟定符合项目实际的场景运营方案。比如该项目周边有较成熟的产业，就借助周边资源，重点打造创业场景。在选址和申报阶段，通过系统的调查和分析，为各个业态和场景提供规模、定位、业态占比、空间布局、场景主题、品牌建议等咨询服务，为三化九场景落地奠定基础。

02 土地“带方案”出让阶段的运营约束

土地“带方案”出让，即政府将城市设计、建设工程设计、运营方案、基础设施建设、开发建设、履约要求等相关条件，作为土地出让的前提，纳入《国有建设用地使用权出让合同》进行招、拍、挂的出让方式。在该项目上，除了常规的土地出让文件之外，另将《履约监管协议》、《未来社区建设运营协议》、《实施方案》（含建筑设计方案及运营方案）全套文本、《回购协议》等作为附件。

在土地“带方案”出让阶段，基于评估备案的实施方案，以浙江省未来社区试点建设相关政策为依据，围绕“三化九场景”落地和保障土地收益的目标，通过在出让阶段设置约束条件，为土地出让方提供出让的方式选择、开发模式、前提条件、流程节点、各方职责、开发建设、运营协议、履约协议、风险提示等内容咨询建议，统筹考虑影响九大场景落地的各种要素，实现规划、设计、建设、运营、业态与经济的系统集成，有效解决房企为追求土地开发效益最大化而忽视未来社区整体设计运营的问题，提高土地利用综合效益。并以履约协议为基础，跟踪监管项目在报建、施工、竣工、试运营等环节中的实际情况，出具相应的评价报告，对其中风险提出规避措施及优化建议，全面提升未来社区建设品质。

03  施工图阶段的设计优化建议

 施工图设计阶段，应结合运营要求对项目的建筑空间进一步优化，细化各个功能空间的内部平面布局，以保证物理空间与未来的业态需求最大限度契合，如：餐厅、报告厅平面尺寸与容纳人数是否匹配？烟道的预留是否合理？层高的利用是否充分？平面布局是否方便搬运舞台设备？超市的面积与拟定位的规模是否匹配？主力店配置比例多少合适？品牌如何定位？要对每一个运营空间进行排布和推敲，并从运营角度提出合理化的建议：

例：关于社区服务大厅，提供便民办事、政府服务类窗口，需街道社区及政府机构提供支持。建议设置合适数量的办事窗口，设置自助办理设备。

社区商业网点要按照设计规范为普通商铺提供卫生间配套，为餐饮商铺预留餐饮配套设施条件。

04 招投标前置条件梳理及运营商遴选

根据项目具体情况和设置招标约束条件的需要，梳理了33个运营咨询关键节点：如明确物业权属（可售、自持、移交）、确定运营空间的盈利能力、梳理基础物业费和增值物业费的界限、挖掘物业费的收取潜力、确定给运营商九大场景运营空间的交付标准（硬装、软装、开办费）、分析业主与运营商合作模式（酬金制、包干制、合资公司制）的优缺点并向业主提出建议、明确退出机制、完成十年业主和运营商的现金流测算、确定评标办法、完成招标文件编制，提前遴选自身资源、企业信誉、服务能力等和项目匹配的运营商进行招投标，直至合同签订。

05  项目实施过程中运营方案监督和管理

在运营商引进之后，需要严格对照33项约束性和引导性指标，并紧密结合经省发改评估备案的《实施方案》相关内容，评估运营商出具的运营方案，并对整个三化九场景的建设实施过程进行管理和监督，及时纠偏，确保九大场景落地。

06  试运营阶段的业态优化

完成竣工验收之后，整个试运营和后评估的工作显得尤为重要。试运营阶段是对整个运营策划、实施方案的检验。从申报方案、实施方案、运营方案的编制到完成招商、试运营阶段，整个周期较长，受经济环境、科技进步、消费习惯等外部因素影响较大，需要通过试运营，不断调整优化业态设置、品牌定位等，以取得最佳的运营效果和收益。

07  验收、命名阶段的未来社区品牌打造

未来社区完成命名之后，运营的价值才真正开始发挥，未来社区三化九场景理念的优越性才真正开始体现。通过“基本物业服务居民零付费”前提下品牌物业管理的落地、社区商业街的品牌打造、当地文化特色的展现、创业办公的优质服务、邻里活动的营造等多层面、多维度的策划和运营，打造特色鲜明的、专属于该项目的社区品牌，形成社区品牌效应，进而提升区域价值。

未来社区不是三化九场景的标签式营造，也不是简单的老旧小区改造，它的组织方式、创新方式、技术体系、运营模式都是在不断动态发展和进步的！

未来社区是一个新生事物，充满未知但也充满希望！实施主体、建设主体、运营主体、全资单位和各个参与方都在摸索前进的路上。五洲管理以全过程咨询单位的角色发挥好协助实施主体、项目建设单位及相关参建单位的作用，以终为始，明确路径、梳理流程、整合资源、制定计划，关注各阶段运营相关要点，总结已有未来社区的实践经验，协助项目在推进过程中少走弯路，保障项目按照未来社区的建设标准和要求落地。